Le Lissage des Loyers Commerciaux et la Tacite Prolongation : Un Débat Persistant
Le mécanisme de lissage des loyers commerciaux, introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014, vise à étaler dans le temps l’augmentation du loyer après un déplafonnement. Cependant, des interrogations subsistent quant à son application dans le cas de tacite prolongation de baux excédant 12 ans.
Le Mécanisme du Lissage : Principes et Conditions
Le lissage s’applique principalement dans deux cas :
- Lorsque le déplafonnement résulte d’une clause sur la durée du bail, notamment pour des baux excédant neuf ans.
- Lorsqu’il découle d’une modification notable des critères prévus par la législation applicable.
Dans ces situations, l’augmentation du loyer est répartie annuellement à hauteur de 10 % du loyer de l’année précédente, jusqu’à atteindre la nouvelle valeur locative.
L’Exclusion du Lissage en Cas de Tacite Prolongation au-delà de 12 Ans
Le dispositif exclut le lissage dès que la durée du bail dépasse 12 ans par tacite prolongation. Une difficulté se pose lorsque la durée initiale contractuelle est inférieure ou égale à 12 ans, mais que la tacite prolongation conduit à dépasser cette limite. Le débat porte sur la primauté entre la durée contractuelle, qui déclenche le lissage, et la durée effective, qui l’exclut.
La Jurisprudence et les Positions des Tribunaux
La Cour de cassation a établi que le juge des loyers commerciaux ne doit pas fixer l’échéancier du lissage mais simplement en constater l’application. Cependant, certaines juridictions ont adopté des positions divergentes en imposant des échéanciers.
Une décision récente, rendue le 10 juillet 2024, semble influencer le débat autour de la tacite prolongation et du lissage, bien que les détails précis restent inconnus. Globalement, la jurisprudence retient que le dépassement de 12 ans par tacite prolongation exclut l’application du lissage.
Compétence Juridictionnelle et Recours à la Médiation
Le Tribunal judiciaire, notamment son pôle spécialisé en baux commerciaux, est compétent pour trancher les litiges relatifs au lissage et à la fixation des loyers.
Le juge de l’exécution intervient en cas de difficulté liée à l’exécution d’une décision de justice. Par ailleurs, la médiation peut être envisagée pour déterminer la valeur locative et convenir d’un échéancier, mais elle est limitée lorsque le différend concerne l’applicabilité du lissage.
Les Thèses en Présence
Deux thèses principales s’opposent :
- La première affirme que le lissage s’applique si la durée contractuelle du bail est inférieure ou égale à 12 ans, même si la tacite prolongation la dépasse. Cette position privilégie les clauses contractuelles.
- La seconde soutient que le lissage est exclu dès que la durée effective dépasse 12 ans, tacite prolongation incluse, en s’appuyant sur une interprétation stricte du texte de loi.
Ces thèses reflètent une divergence alimentée par l’ambiguïté des dispositions légales.
Conclusion
La problématique du lissage des loyers en cas de tacite prolongation demeure litigieuse. Le Tribunal judiciaire peut être amené à trancher ou à désigner un expert pour établir la valeur locative. La médiation reste une solution alternative, bien que limitée par la jurisprudence, qui rappelle que l’échelonnement du loyer dépend avant tout de la volonté des parties.