L’indemnité d’éviction vise principalement à réparer le préjudice subi par le locataire évincé. L’évaluation de ce préjudice constitue l’élément central du processus, comme le souligne la source : « ce qui emporte sur tout le reste en matière d’éviction, je crois que c’est ce premier mot, ce mot de préjudice et de là tout en découle ». Cette évaluation, laissée à l’appréciation des juges du fond, englobe la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation.
L’indemnité d’éviction inclut non seulement les frais engagés par le locataire, mais également, selon la jurisprudence, des éléments tels que le trouble commercial ou les doubles loyers.
Les Composantes de l’Indemnité
Composante Principale
- Valeur du fonds de commerce ou du droit au bail.
Composantes Accessoires (Article L145-14 du Code de Commerce)
- Frais de déménagement : Indemnisés forfaitairement et considérés comme un poste mineur.
- Frais de réinstallation : Sujet complexe intégrant vétusté et amortissement, souvent débattu.
- Frais et droits de mutation : Liés à l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou droit au bail.
- Frais d’intermédiation (agences) : Variables selon la valeur de l’actif.
Composantes Accessoires issues de la Jurisprudence
- Double loyer : Permet de couvrir les loyers dus durant la période de transition.
- Trouble commercial : Souvent calculé sur la base de trois mois de bénéfice d’exploitation (BE).
- Frais de licenciement : Remboursés sur justificatifs.
- Pertes sur stock : Rares, sauf en cas de liquidation massive ou de périssables.
- Frais administratifs : Incluent la radiation, l’immatriculation, la modification de site internet, etc.
Le Remploi : Définition et Complexité
Le remploi vise à couvrir les coûts liés à la réinstallation, incluant les frais fiscaux, juridiques et d’intermédiation. Si le calcul peut être basé sur des dépenses réelles, une approche forfaitaire de 10 % reste répandue (environ 80 % des décisions judiciaires). Cette méthode forfaitaire est toutefois critiquée pour son imprécision.
L’évaluation du remploi est également compliquée par la nature dégressive des honoraires d’intermédiation.
Frais du Remploi : Analyse Détaillée
- Frais fiscaux : Déterminés par l’article 719 du CGI, avec des exonérations possibles.
- Frais d’intermédiation : Honoraires dégressifs en fonction de la valeur du bien.
- Frais juridiques : Honoraires d’avocats ou notaires pour la rédaction ou la relecture d’actes.
Distinction selon la Nature des Locaux
- Boutiques (perte de fonds) : Prise en compte du droit au bail, frais de mutation et d’intermédiation.
- Bureaux et locaux d’activité (sans perte de fonds) : Pas de droit au bail à valoriser. Les frais d’intermédiation sont calculés sur le loyer et non sur le prix de l’actif.
Base Légale : Article L145 et L145-14 du Code de Commerce
L’article L145 définit les composantes du préjudice et l’indemnité de remplacement, qui vise à réinstaller le locataire dans un bien de valeur équivalente.
Preuve et Délais
Il incombe au bailleur de prouver que le locataire ne s’est pas réinstallé pour éviter le paiement de l’indemnité de remploi. L’indemnité de remploi n’est pas due en cas de cessation volontaire d’activité ou de départ à la retraite du locataire. Un délai de 1 à 2 ans est accordé au bailleur pour réclamer un remboursement en cas de non-réinstallation effective.