Le taux d’actualisation est le taux utilisé pour convertir une valeur future attendue en valeur actuelle au moment de l’expertise. Il répond à la question : combien êtes-vous prêt à payer aujourd’hui pour un flux financier futur anticipé ? Il existe trois approches reconnues pour déterminer le taux d’actualisation : taux sans risque plus primes de risque, coût moyen pondéré du capital (CMPC), et taux de rendement plus croissance moyenne des revenus.
La méthode taux sans risque plus primes de risque consiste à additionner au taux sans risque des primes de risque liées à différents facteurs. Le taux sans risque est généralement basé sur les Obligations Assimilables du Trésor (OAT), avec un taux de référence de l’OAT à 10 ans pour les investissements à moyen ou long terme et de l’OAT à 5 ans, voire moins, pour des projets de restructuration ou de développement. Les primes de risque courantes comprennent la prime de risque de liquidité, la prime de risque liée à l’obsolescence, et la prime de risque liée au risque locatif. La prime de risque de liquidité tient compte du risque du segment immobilier étudié et des risques spécifiques liés à l’actif évalué. La prime de risque d’obsolescence prend en compte la durée de vie attendue des actifs similaires et les facteurs ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). La prime de risque locatif considère le risque de défaillance des preneurs, la volatilité du flux locatif et la profondeur de la demande locative. Les primes de risque de liquidité et de risque locatif se situent généralement entre 25 et 200 points de base (bps), sans limite maximale théorique. Il est à noter que le marché immobilier fonctionne mal en dessous d’une prime de secteur de 125 à 150 bps par rapport à l’OAT 10 ans.
Le coût moyen pondéré du capital (CMPC) est moins utilisé mais est considéré comme essentiel pour bien comprendre le pricing des investisseurs. Il est particulièrement utile pour les business plans courts, les due diligences d’acquisition, ou pour infléchir le taux d’actualisation. L’actualisation ne peut pas être inférieure au niveau des taux d’intérêt, sauf pour les actifs prime acquis en fonds propres.
La méthode du taux de rendement plus croissance moyenne des flux a l’avantage d’être mathématique et d’intégrer en grande partie les risques de la méthode taux sans risque plus primes de risque. Le risque de croissance des flux devient le facteur essentiel de calcul du taux d’actualisation. Le taux d’actualisation est ainsi calculé en additionnant le taux de rendement et la croissance moyenne des flux. Il est important de bien distinguer l’indexation de la croissance des valeurs locatives. Cette méthode permet d’encadrer le choix du taux d’actualisation de manière fiable et permet de comparer deux évaluations par DCF en analysant le triptyque : taux de rendement, taux d’actualisation et flux de la dernière année. Un ajustement est possible de la composante croissance moyenne des loyers lorsque la croissance est sécurisée. Par exemple, si la croissance des flux est partiellement sécurisée : Taux d’actualisation = Taux de rendement + 50% de la croissance attendue des flux. Les exemples de calcul du taux d’actualisation en fonction des taux de progression des loyers et de rendement de sortie sont donnés.