Les Valeurs locatives

LE BAIL COMMERCIAL

Loyer de renouvellement

Le loyer lors du renouvellement d’un bail commercial est, en principe, plafonné selon l’évolution de l’indice (ILC ou ILAT). Toutefois, il peut être déplafonné en cas de modification notable de certains éléments comme :

• la destination des lieux,

• les caractéristiques du local,

• les obligations respectives des parties,

• les facteurs locaux de commercialité,

• ou une variation de loyer de plus de 25 % suite à l’indexation​.

La jurisprudence distingue la part fixe du loyer (loyer minimum garanti) de la part variable (indexée sur le chiffre d’affaires) dans les baux à loyer « binaire » : le juge peut fixer le loyer minimum à la valeur locative tout en tenant compte de la part variable pour appliquer un abattement​.

Loyer de marché (Valeur locative de marché)

Définition classique :

« La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail »​.

Elle suppose :

• un accord libre entre bailleur et preneur,

• un contrat établi aux conditions normales du marché,

• l’absence de facteurs de convenance personnelle,

• et s’exprime hors taxes et hors charges.

Loyer judiciaire

Le loyer judiciaire intervient en cas de désaccord entre bailleur et locataire sur la valeur locative, notamment lors du renouvellement. En application de l’article R.145-7 du Code de commerce, le juge peut fixer ce loyer sur la base de la valeur locative, en prenant en compte :

• les loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens comparables,

• les caractéristiques du local,

• la destination des lieux, etc.

La formule d’estimation du droit au bail intègre justement la comparaison entre loyer de marché, loyer judiciaire et loyer effectif​.